공장부지 매입부터 준공 및 입주까지 다이렉트 컨설팅 

공장을 설립하는 과정은 보통 (부지매입, 허가, 시공, 입주)의 과정을 거치게 됩니다.

공장설립 다이렉트 컨설팅은 자금마련, 부지매입, 시공까지 전 과정을 전문가의 도움을 받아 진행하는 서비스입니다.

안전한 부지 확보, 비용 절감, 법적분쟁 예방, 신속한 업무처리 등의 장점이 있습니다.

대표님께서 직접 공장설립을 진행 하신다면 아래 사항들을 참고하여, 진행 하실 수 있습니다.

하지만, 부동산 및 건설 전문가가 아니라면, 전문컨설팅을 받아 진행하는 것을 권장 드립니다.

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1. 토지(공장부지) 매입

비도시지역의 공장부지로 가장 선호도가 높은 것은 계획관리지역의 토지 입니다. (건폐율 40%, 용적률 100%)

공장부지를 매입하면서 체크해야 할 것은 첫번째, 허가 나는 땅을 매입하는 것이며,  두번째, 영위하고자 하는 업종코드로 해당 부지에서 사업이 가능한지 확인해 보는 것 입니다. 건물을 짓기 위한 허가를 득하고자 할 경우 도로연결 및 배수로 확보가 기본 요건이며,  다음으로 제10차 산업분류코드를 통해 하고 계시는 업종코드로 해당부지에서 사업이 가능한지 체크해야 합니다.

​공장부지를 매입하기로 결심했다면 위 2가지를 기본적으로 체크 한뒤, 토지 매매계약 체결시 허가조건부 계약으로 하는 것이 유리합니다. 이는 계약금 입금 후 매수자 명의로 허가를 득한 뒤 잔금을 치르는 조건으로, 만약 허가가 나지 않을 경우 계약금을 돌려받을 수 있어 매수인 입장에서 유리한 계약서 작성 방법입니다.

​정리하면 토지를 소개 받고 토목사무실에서 허가 가능 여부(업종코드 포함)를 체크하신 뒤, 이후 토지 매매 계약시 허가 조건부로 진행한다면, 허가가 나지 않음으로 인해 발생하는 피해를 최소화 할 수 있습니다.

​- 토지 매입 시점 발생하는 비용

​1) 토지 매매대금 10%

2. 토목 및 건축허가

토지 계약을 허가 조건부로 마쳤다면 이제는 토목 및 건축사무실을 선정해야 합니다.

보통 토목과 건축사무실은 개별적으로 운영되나, 두 사무소가 서로 친분이 있는 곳에서 허가를 진행 하는 것이 좋습니다. 설계쪽은 보통 보수적인 분위기다 보니 서로 친분이 없으면 도면등을 빠르게 공유하지 않고 업무 중간중간 잡음이 발생하여, 허가 접수를 진행 하는데 불필요한 지연이 발생할 수 있습니다.

따라서 토목사무실을 먼저 선정했다면, 건축을 소개 받으시고, 반대의 경우 건축사무소에서 토목사무실을 소개 받는 방법으로 진행하면 좋습니다.

토목 및 건축설계비는 평균적으로 아래와 같으며, 계약전 견적서 등을 통해 비용이 과다하진 않은지 별도로 검토해 보시기 바랍니다.

- 토목 및 건축설계시 인허가 비용

​1) 토목설계 평당 1~1.2만 (기타 비용 추가 가능)

2) 건축설계 감리포함 평당 10~12만

3) 농지(산지)전용비

4) 이행보증증권 금액등

3. 시공사 선정 및 건축시공

토목 및 건축사무소를 통해 해당부지에 허가를 득했다면 소유권 이전 후 이제는 시공사를 선정해야 합니다. 면단위 지역에서 소형공장(60~300평) 규모를 시공하는 경우 보통은 소위 말하는 동네업자가 진행하는 경우가 많습니다. 아쉽지만 소규모 공사를 시공하는 건설회사의 경우 시공능력 및 기타 신뢰도 면에서 건축주를 힘들게 하는 경우가 상당히 많습니다. 더불어 종합면허를 갖추고 있지 않다 보니, 면허를 빌려서 시공하는 경우가 있어, 주의를 요해야 합니다. 

이에 시공사를 선정하기에 앞서 공사실적 및 종합면허 보유유무등을 꼼꼼히 확인하시고 시공사를 선정하돼 비교 견적을 통해 금액이 과하지 않은지, 추가 공사는 없는지 파악하는 것이 중요합니다.

- 발생 비용 내역

1) 공장창고 평균 시공비용 (공사 조건에 따라 200~400만원 예상)

2) 토지 소유권 이전시 취등록세(전답 3.4%, 임야 4.6%)

​4. 준공 및 입주

시공사 계약 후 공사를 완료했다면 이제는 준공 후 입주절차를 진행하게 됩니다.

건물을 준공하게 되면 건축물대장 생성, 소유권 보존등기, 지목변경 신청(전,답->공장부지)을 해야 합니다.

​만약 개발부지 면적이 비도시지역 기준 1,650m2 넘는다면 개발부담금이 부과 되기에 미리 개발부담금 산정업체를 통해 공제 받을 수 있는 비용을 최대한 준비해 놓는 것도 방법입니다.

보존등기는 법무사사무실에서 대행 가능하며, 지목변경은 토목사무실에 문의 후 처리하면 됩니다.

​- 준공시점 발생하는 비용

​1) 보존등기비(법무사)

2) 지목변경 취등록세( 전,답,임야 -> 대지 또는 장)

3) 건물분 취등록세

4) 개발부담금 (비도시지역 1,650M2 이상 해당시)

다수의 공장부지를 중개&개발 하면서 쌓은 노하우를 바탕으로 공장설립 종합 컨설팅을 제공하고 있습니다.

최소 비용으로 신속하고 안전한 공장설립을 원하신다면, 다이렉트 컨설팅 서비스를 받아 보시기 바랍니다.